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Dispositif Jeanbrun 2026 : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif

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Dispositif Jeanbrun 2026 :
un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif

Faire expertiser un bien

Tout savoir sur le dispositif JeanBrun

Depuis la fin de la Loi Pinel en 2024 la fiscalité de l’investissement locatif a changé de cap. Pour relancer le marché le Projet de loi de finances pour 2026 introduit le dispositif Jeanbrun.

 

Ce nouveau cadre repose non plus sur une réduction d’impôt immédiate mais sur l’amortissement du bien immobilier. L’objectif est clair proposer aux bailleurs une approche plus patrimoniale et inscrite dans la durée.

 

Attention, néanmoins : à ce jour, certaines modalités restent dépendantes des textes d’application définitifs. Des ajustements réglementaires peuvent encore intervenir. Néanmoins, nous nous efforcerons de mettre à jour cet article.

Une nouvelle logique fiscale : l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt

Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple en apparence : permettre au propriétaire bailleur de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus fonciers.

 

Concrètement, environ 80 % de la valeur du logement (hors terrain) peut être amortie. Cette dotation annuelle vient diminuer le résultat foncier, voire créer un déficit imputable sous conditions.

 

Cette mécanique rapproche le bailleur particulier d’une logique habituellement réservée aux professionnels ou aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les objectifs du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif s’inscrit dans un contexte de tension locative et de ralentissement de la construction. Il vise notamment à :

 

➤ Redynamiser l’investissement locatif privé après la fin du Pinel

➤ Augmenter l’offre de logements à loyers maîtrisés

➤ Encourager la rénovation énergétique du parc ancien

➤ Stabiliser le cadre fiscal des investisseurs

➤ Mobiliser l’épargne privée sur l’ensemble du territoire, sans zonage restrictif

 

L’ambition est claire : restaurer la confiance des bailleurs tout en répondant à la pénurie de logements accessibles.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif s’adresse principalement :

 

➤ Aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France

➤ Aux foyers souhaitant développer un patrimoine locatif

➤ Aux SCI à l’impôt sur le revenu (notamment les SCI familiales à l’IR)

 

Il ne concerne pas les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Quels biens sont concernés ?

Le dispositif cible exclusivement :

 

➤ Les appartements situés dans des immeubles collectifs

➤ Les logements neufs ou acquis en VEFA

➤  Les logements anciens sous réserve de travaux significatifs (environ 30 % du prix d’acquisition minimum)

➤ Les biens permettant une amélioration notable de la performance énergétique dans l’ancien

 

Les maisons individuelles sont exclues du champ d’application.

Les conditions de location à respecter

Pour ouvrir droit à l’amortissement fiscal, plusieurs engagements sont requis :

 

➤ Location nue uniquement

➤ Usage en résidence principale du locataire

➤ Engagement de location d’au moins 9 ans (durée susceptible d’ajustement)

➤ Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant

➤ Respect de plafonds de loyers

➤ Respect de plafonds de ressources des locataires

➤ Limitation à deux logements par foyer fiscal

 

Les plafonds de loyers devraient s’inspirer du mécanisme existant du Loc’Avantages, avec différents niveaux : intermédiaire, social et très social.

Comment fonctionne l’amortissement ?

1️⃣ La base amortissable

En règle générale, 80 % du coût global (prix d’acquisition + travaux éligibles) constitue la base amortissable.

2️⃣ Les taux d’amortissement

Les taux varient selon :

➤ La nature du bien (neuf ou ancien rénové)

➤ Le niveau de loyer choisi

 

À titre indicatif :

 

Dans le neuf :

Loyer intermédiaire : environ 3,5 %

Loyer social : environ 4,5 %

Loyer très social : environ 5,5 %

 

Dans l’ancien rénové :

Loyer intermédiaire : environ 3 %

Loyer social : environ 3,5 %

Loyer très social : environ 4 %

 

Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est favorable.

Plafonds annuels de déduction

Afin d’éviter un avantage fiscal excessif, un plafond annuel d’amortissement est instauré :

Loyer intermédiaire : 8 000 €

Loyer social : 10 000 €

Loyer très social : 12 000 €

 

Si l’amortissement théorique dépasse ce plafond, seule la limite autorisée est déductible.

Déficit foncier : un levier complémentaire

Au-delà de l’amortissement, les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxe foncière…) restent déductibles.

 

Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Certaines pistes évoquent un plafond majoré en cas de rénovation énergétique importante, sous réserve de confirmation officielle.

 

Pour les contribuables fortement imposés, l’effet combiné amortissement + déficit foncier peut générer une économie fiscale significative.

Jeanbrun vs Pinel : quelles différences majeures ?

Loi Pinel
Dispositif Jeanbrun
Réduction d’impôt directe
Déduction via amortissement
Zonage géographique strict
Application sur tout le territoire
Uniquement dans le neuf
Neuf + ancien rénové
Avantage fiscal plafonné et immédiat
Logique patrimoniale progressive

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit davantage dans une stratégie long terme que dans une optimisation ponctuelle.

Exemple concret d’investissement

Profil investisseur : contribuable fortement imposé
Bien : appartement ancien
Prix : 200 000 €
Travaux : 50 000 €
Total : 250 000 €

 

Base amortissable (80 %) : 200 000 €
Taux (ancien, loyer social) : 3,5 %
Amortissement annuel : 7 000 €

 

Si les charges annuelles s’élèvent à 5 000 €, le total des déductions atteint 12 000 €.
Dans la limite des plafonds, 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global, le solde étant reportable.

 

L’investisseur réduit ainsi son imposition tout en constituant un actif immobilier valorisable.

Les avantages du dispositif Jeanbrun

  • Optimisation fiscale durable

  • Absence de zonage restrictif

  • Valorisation de la rénovation énergétique

  • Cohérence entre fiscalité et rentabilité réelle

  • Adapté aux profils fortement fiscalisés

Les points de vigilance

Malgré ses atouts, plusieurs éléments doivent être analysés :

 

➤ Textes d’application encore attendus

➤ Complexité comptable de l’amortissement

➤ Rentabilité dépendante du marché local

➤ Loyers plafonnés pouvant limiter le rendement brut

➤ Coût important des travaux dans l’ancien

 

Une étude personnalisée reste indispensable avant tout engagement.

Au-delà du dispositif : les enjeux structurels

La réussite du dispositif Jeanbrun dépendra également de l’environnement global du secteur immobilier.

 

Les investisseurs soulignent régulièrement certaines rigidités administratives et opérationnelles, notamment vis-à-vis d’acteurs en situation quasi monopolistique comme Enedis ou GRDF, dont les délais et contraintes peuvent impacter les projets.

 

D’autres interrogations persistent :

  • Sécurisation des bailleurs face aux impayés

  • Rapidité des procédures judiciaires

  • Responsabilisation des copropriétaires défaillants

  •  

La fiscalité, à elle seule, ne suffira pas à restaurer durablement la confiance sans réformes complémentaires.

Notre analyse d’expert immobilier

Le dispositif Jeanbrun constitue une évolution majeure dans la fiscalité immobilière. Il favorise une approche plus professionnelle du statut de bailleur, orientée vers la durée et la qualité du parc locatif.

 

Pour autant, chaque projet doit être analysé sous l’angle :

➤ Du marché local

➤ Du potentiel locatif réel

➤ De la fiscalité globale du foyer

➤ Du financement

➤ De la stratégie patrimoniale long terme

 

Un accompagnement sur mesure permet d’éviter les erreurs d’arbitrage et d’optimiser la rentabilité nette de votre investissement.

 

Vous souhaitez savoir si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre situation ? Une étude personnalisée permettra de sécuriser votre projet et d’aligner fiscalité, rendement et stratégie patrimoniale.



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