Actualité immobilière
Dispositif Jeanbrun 2026 : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif
Harper Home
Dispositif Jeanbrun 2026 : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif
Tout savoir sur le dispositif JeanBrun
Depuis la fin de la Loi Pinel en 2024 la fiscalité de l’investissement locatif a changé de cap. Pour relancer le marché le Projet de loi de finances pour 2026 introduit le dispositif Jeanbrun.
Ce nouveau cadre repose non plus sur une réduction d’impôt immédiate mais sur l’amortissement du bien immobilier. L’objectif est clair proposer aux bailleurs une approche plus patrimoniale et inscrite dans la durée.
Attention, néanmoins : à ce jour, certaines modalités restent dépendantes des textes d’application définitifs. Des ajustements réglementaires peuvent encore intervenir. Néanmoins, nous nous efforcerons de mettre à jour cet article.
Une nouvelle logique fiscale : l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple en apparence : permettre au propriétaire bailleur de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus fonciers.
Concrètement, environ 80 % de la valeur du logement (hors terrain) peut être amortie. Cette dotation annuelle vient diminuer le résultat foncier, voire créer un déficit imputable sous conditions.
Cette mécanique rapproche le bailleur particulier d’une logique habituellement réservée aux professionnels ou aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Quels sont les objectifs du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s’inscrit dans un contexte de tension locative et de ralentissement de la construction. Il vise notamment à :
➤ Redynamiser l’investissement locatif privé après la fin du Pinel
➤ Augmenter l’offre de logements à loyers maîtrisés
➤ Encourager la rénovation énergétique du parc ancien
➤ Stabiliser le cadre fiscal des investisseurs
➤ Mobiliser l’épargne privée sur l’ensemble du territoire, sans zonage restrictif
L’ambition est claire : restaurer la confiance des bailleurs tout en répondant à la pénurie de logements accessibles.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s’adresse principalement :
➤ Aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France
➤ Aux foyers souhaitant développer un patrimoine locatif
➤ Aux SCI à l’impôt sur le revenu (notamment les SCI familiales à l’IR)
Il ne concerne pas les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Quels biens sont concernés ?
Le dispositif cible exclusivement :
➤ Les appartements situés dans des immeubles collectifs
➤ Les logements neufs ou acquis en VEFA
➤ Les logements anciens sous réserve de travaux significatifs (environ 30 % du prix d’acquisition minimum)
➤ Les biens permettant une amélioration notable de la performance énergétique dans l’ancien
Les maisons individuelles sont exclues du champ d’application.
Les conditions de location à respecter
Pour ouvrir droit à l’amortissement fiscal, plusieurs engagements sont requis :
➤ Location nue uniquement
➤ Usage en résidence principale du locataire
➤ Engagement de location d’au moins 9 ans (durée susceptible d’ajustement)
➤ Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant
➤ Respect de plafonds de loyers
➤ Respect de plafonds de ressources des locataires
➤ Limitation à deux logements par foyer fiscal
Les plafonds de loyers devraient s’inspirer du mécanisme existant du Loc’Avantages, avec différents niveaux : intermédiaire, social et très social.
Comment fonctionne l’amortissement ?
La base amortissable
En règle générale, 80 % du coût global (prix d’acquisition + travaux éligibles) constitue la base amortissable.
Les taux d’amortissement
Les taux varient selon :
➤ La nature du bien (neuf ou ancien rénové)
➤ Le niveau de loyer choisi
À titre indicatif :
Dans le neuf :
Loyer intermédiaire : environ 3,5 %
Loyer social : environ 4,5 %
Loyer très social : environ 5,5 %
Dans l’ancien rénové :
Loyer intermédiaire : environ 3 %
Loyer social : environ 3,5 %
Loyer très social : environ 4 %
Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est favorable.
Plafonds annuels de déduction
Afin d’éviter un avantage fiscal excessif, un plafond annuel d’amortissement est instauré :
Loyer intermédiaire : 8 000 €
Loyer social : 10 000 €
Loyer très social : 12 000 €
Si l’amortissement théorique dépasse ce plafond, seule la limite autorisée est déductible.
Déficit foncier : un levier complémentaire
Au-delà de l’amortissement, les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxe foncière…) restent déductibles.
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Certaines pistes évoquent un plafond majoré en cas de rénovation énergétique importante, sous réserve de confirmation officielle.
Pour les contribuables fortement imposés, l’effet combiné amortissement + déficit foncier peut générer une économie fiscale significative.
Jeanbrun vs Pinel : quelles différences majeures ?
|
Loi Pinel
|
Dispositif Jeanbrun
|
|---|---|
|
Réduction d’impôt directe
|
Déduction via amortissement
|
|
Zonage géographique strict
|
Application sur tout le territoire
|
|
Uniquement dans le neuf
|
Neuf + ancien rénové
|
|
Avantage fiscal plafonné et immédiat
|
Logique patrimoniale progressive
|
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit davantage dans une stratégie long terme que dans une optimisation ponctuelle.
Exemple concret d’investissement
Profil investisseur : contribuable fortement imposé
Bien : appartement ancien
Prix : 200 000 €
Travaux : 50 000 €
Total : 250 000 €
Base amortissable (80 %) : 200 000 €
Taux (ancien, loyer social) : 3,5 %
Amortissement annuel : 7 000 €
Si les charges annuelles s’élèvent à 5 000 €, le total des déductions atteint 12 000 €.
Dans la limite des plafonds, 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global, le solde étant reportable.
L’investisseur réduit ainsi son imposition tout en constituant un actif immobilier valorisable.
Les avantages du dispositif Jeanbrun
-
Optimisation fiscale durable
-
Absence de zonage restrictif
-
Valorisation de la rénovation énergétique
-
Cohérence entre fiscalité et rentabilité réelle
-
Adapté aux profils fortement fiscalisés
Les points de vigilance
Malgré ses atouts, plusieurs éléments doivent être analysés :
➤ Textes d’application encore attendus
➤ Complexité comptable de l’amortissement
➤ Rentabilité dépendante du marché local
➤ Loyers plafonnés pouvant limiter le rendement brut
➤ Coût important des travaux dans l’ancien
Une étude personnalisée reste indispensable avant tout engagement.
Au-delà du dispositif : les enjeux structurels
La réussite du dispositif Jeanbrun dépendra également de l’environnement global du secteur immobilier.
Les investisseurs soulignent régulièrement certaines rigidités administratives et opérationnelles, notamment vis-à-vis d’acteurs en situation quasi monopolistique comme Enedis ou GRDF, dont les délais et contraintes peuvent impacter les projets.
D’autres interrogations persistent :
-
Sécurisation des bailleurs face aux impayés
-
Rapidité des procédures judiciaires
-
Responsabilisation des copropriétaires défaillants
La fiscalité, à elle seule, ne suffira pas à restaurer durablement la confiance sans réformes complémentaires.
Notre analyse d’expert immobilier
Le dispositif Jeanbrun constitue une évolution majeure dans la fiscalité immobilière. Il favorise une approche plus professionnelle du statut de bailleur, orientée vers la durée et la qualité du parc locatif.
Pour autant, chaque projet doit être analysé sous l’angle :
➤ Du marché local
➤ Du potentiel locatif réel
➤ De la fiscalité globale du foyer
➤ Du financement
➤ De la stratégie patrimoniale long terme
Un accompagnement sur mesure permet d’éviter les erreurs d’arbitrage et d’optimiser la rentabilité nette de votre investissement.
Vous souhaitez savoir si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre situation ? Une étude personnalisée permettra de sécuriser votre projet et d’aligner fiscalité, rendement et stratégie patrimoniale.
Nous nous proposons également des expertises ou évaluation avant achat pour vous rassurer et vous conforter dans votre choix. N’hésitez pas à nous contacter.
Actualité immobilière
Pourquoi faire expertiser votre bien immobilier lors d’un divorce ?
Pourquoi faire expertiser votre bien immobilier lors d’un divorce dans le Var ?
Un divorce est une étape délicate, tant sur le plan émotionnel que financier. Parmi les nombreuses décisions à prendre, la répartition des biens communs, et notamment de la maison familiale, est souvent l’une des plus sensibles.
Dans ce contexte, faire réaliser une estimation ou une expertise immobilière dans le Var avant toute vente ou rachat est une démarche essentielle pour sécuriser la procédure et éviter les conflits.
Mais attention : estimation, évaluation et expertise immobilière ne recouvrent pas les mêmes réalités.
Comprendre ces différences permet de choisir la prestation la plus adaptée à votre situation.
Estimation, évaluation ou expertise immobilière : quelles différences ?
L’estimation ou évaluation immobilière est une approche indicative de la valeur d’un bien, souvent utilisée pour fixer un prix de vente ou amorcer une réflexion patrimoniale.
L’expertise immobilière, quant à elle, est un document formel, argumenté et opposable, pouvant être utilisé dans un cadre juridique (divorce, succession, litige, contentieux).
Lors d’un divorce, l’expertise immobilière est souvent recommandée, voire indispensable, notamment en cas de désaccord entre les époux ou de procédure judiciaire.
Le cabinet Harper Home propose à la fois des estimations immobilières et des expertises immobilières, afin de s’adapter précisément aux enjeux de chaque situation.
Disposer d’une valeur actualisée du bien immobilier
Le marché immobilier dans le Var évolue constamment : attractivité du littoral, projets d’infrastructures, tension de l’offre, fluctuations économiques locales…
Une ancienne estimation peut rapidement devenir obsolète.
Une estimation ou expertise immobilière actualisée permet d’obtenir une valeur réaliste du bien, en phase avec les conditions actuelles du marché. Cela évite une sous-évaluation ou une surestimation, qui pourrait pénaliser l’un des conjoints lors du partage.
Garantir un partage équitable du patrimoine immobilier
Lors d’un divorce, la maison représente souvent l’actif principal du couple.
Une expertise immobilière réalisée par un professionnel indépendant apporte une base neutre, objective et incontestable pour la répartition des biens.
En cas de vente, elle permet de déterminer précisément la part revenant à chacun.
En cas de rachat par l’un des conjoints, elle sert de référence fiable pour fixer le montant de la soulte.
Intégrer les travaux et améliorations réalisés
Rénovation énergétique, agrandissement, modernisation de la cuisine ou de la salle de bains… Les travaux effectués pendant le mariage ont un impact direct sur la valeur du bien.
Une évaluation ou expertise immobilière sérieuse prend en compte :
➤ la nature des travaux,
➤ leur qualité,
➤ leur incidence réelle sur la valeur vénale du bien.
Cela garantit que les investissements réalisés soient justement intégrés dans le calcul du partage.
Anticiper sereinement la vente ou le rachat du bien
Selon la situation, le divorce peut conduire :
➤ soit à la vente de la maison familiale,
➤ soit au rachat de la part d’un conjoint par l’autre.
Dans les deux cas, une expertise immobilière dans le Var permet de :
➤ fixer un prix cohérent avec le marché,
➤ sécuriser juridiquement l’opération,
➤ anticiper les conséquences fiscales, notamment en matière de plus-value immobilière.
Réduire les risques de conflits et de contentieux
Les désaccords sur la valeur d’un bien immobilier sont fréquents lors d’un divorce.
Faire appel à un expert immobilier indépendant permet de désamorcer ces tensions.
L’expertise constitue un document objectif, argumenté et reconnu, pouvant être utilisé :
➤ dans le cadre d’une négociation amiable,
➤ ou comme élément de preuve devant un notaire ou un tribunal en cas de litige.
Maîtriser les enjeux fiscaux du partage ou de la vente
La valeur retenue pour le bien immobilier a un impact direct sur :
➤ les droits de partage,
➤ le calcul de la plus-value,
➤ la fiscalité globale liée à la séparation.
Une expertise immobilière fiable permet d’éviter les erreurs et les mauvaises surprises fiscales après le divorce.
Pourquoi faire appel à Harper Home pour votre bien immobilier dans le Var ?
Le marché immobilier du Var présente de fortes disparités selon les secteurs : Toulon, Hyères, Fréjus, Draguignan, villages de l’arrière-pays ou zones littorales.
Ces spécificités locales doivent impérativement être intégrées dans l’analyse de valeur.
Le cabinet Harper Home vous accompagne en proposant :
➤ des estimations immobilières pour orienter votre projet,
➤ des expertises immobilières complètes adaptées aux situations de divorce, de partage ou de contentieux.
Chaque analyse tient compte de la localisation, de l’état du bien, de ses prestations et des réalités du marché local.
Conclusion : l'expertise une démarche clé pour un divorce plus serein
Faire réaliser une estimation ou une expertise immobilière lors d’un divorce est une décision stratégique pour sécuriser le partage des biens, éviter les litiges et avancer sereinement.
En vous appuyant sur l’expertise du cabinet Harper Home, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel, objectif et adapté à votre situation, afin de connaître la juste valeur de votre bien immobilier dans le Var avant toute décision.
Actualité immobilière
Un nouveau chapitre pour Harper Home : l’expertise judiciaire
Un nouveau chapitre pour Harper Home : l’expertise judiciaire
Trois ans après la création de mon cabinet d’expertise dans le Var, Harper Home, je suis fier d’annoncer que j’ai obtenu le diplôme de formation procédurale à l’expertise judiciaire.
Cette formation marque une étape importante dans mon parcours et renforce encore la qualité et la rigueur de mes interventions, que ce soit pour les particuliers, les professionnels, les assureurs ou les tribunaux.
Dans cet article, je vous explique pourquoi j’ai choisi de suivre cette formation, ce qu’elle m’apporte, et dans quelles situations elle me sera utile.
Pourquoi ai-je choisi d’obtenir le diplôme de formation procédurale à l’expertise judiciaire ?
Pour maîtriser parfaitement le cadre juridique des expertises
L’expertise judiciaire est encadrée par des règles strictes du Code de procédure civile. En obtenant ce diplôme, j’ai renforcé ma maîtrise de :
-
mon rôle dans une procédure judiciaire,
-
mes obligations légales et déontologiques,
-
mes relations avec les magistrats, avocats et parties,
-
la rédaction de rapports conformes aux attentes des tribunaux,
-
l’ensemble des étapes procédurales : consignation, délais, échanges contradictoires…
Cette expertise procédurale me permet d’apporter à mes clients une sécurité juridique supplémentaire.
Pour renforcer ma crédibilité auprès des tribunaux
Ce diplôme témoigne de ma préparation sérieuse à intervenir, si nécessaire, dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Il constitue également un prérequis important si je souhaite, un jour, postuler à une inscription sur une liste de cour d’appel.
C’est un gage de sérieux et un véritable levier pour continuer à développer mon activité.
Pour offrir à mes collaborateurs un accompagnement complet
Grâce à cette formation, je peux désormais assurer la continuité d’un dossier :
-
de l’expertise amiable,
-
jusqu’à une éventuelle expertise judiciaire,
-
sans que mes clients aient besoin de changer d’interlocuteur.
En clair, je suis en mesure de vous accompagner du début du litige jusqu’à sa résolution en justice, si la situation l’exige.
Dans quelles situations ce diplôme me servira-t-il ?
Lorsqu’un juge ordonne une expertise
Ce diplôme me permet d’intervenir lorsque :
-
un tribunal demande une expertise en référé,
-
une expertise judiciaire est nécessaire pour trancher un litige,
-
le magistrat souhaite l’éclairage d’un expert indépendant.
Je suis désormais formé pour travailler dans le cadre précis et exigeant des missions judiciaires.
Lorsque l’expertise amiable évolue en litige
De nombreux dossiers commencent par une expertise amiable : sinistre, malfaçon, vice de construction, dégâts des eaux, litige avec un artisan…
Si la situation s’aggrave, je suis capable de :
-
faire évoluer mon rapport pour qu’il soit exploitable par les avocats,
-
accompagner le client dans la phase judiciaire,
-
intervenir dans une procédure légale en respectant toutes les obligations procédurales.
Cette continuité est un vrai plus pour mes clients.
Pour travailler en collaboration avec les avocats et assureurs
Grâce à cette formation, je connais parfaitement :
-
les attentes des magistrats,
-
les enjeux des avocats,
-
et les contraintes des assureurs.
Cela me permet d’être un interlocuteur fiable, habitué au cadre procédural et à la communication juridique.
Pour renforcer mon positionnement d’expert dans le Var
Ce diplôme est un atout fort pour ma crédibilité et mon développement local.
Il confirme ma volonté d’offrir un service :
-
rigoureux,
-
indépendant,
-
impartial,
-
et conforme aux standards attendus par les tribunaux.
L’obtention du diplôme de formation procédurale à l’expertise judiciaire représente une nouvelle étape pour Harper Home.
Il me permet de :
sécuriser davantage mes interventions,
accompagner mes clients même en cas de litige judiciaire,
collaborer efficacement avec les avocats et les tribunaux,
préparer de futures démarches d’inscription sur une liste d’experts judiciaires.
Trois ans après la création de mon entreprise dans le Var, ce diplôme marque une progression naturelle et cohérente vers une expertise toujours plus pointue et professionnelle.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?
Actualité immobilière
Expertise immobilière : définition, utilité et déroulement
Expert immobilier & expertise immobilière : tout ce qu’il faut savoir
Lorsque l’on parle de valeur immobilière, la première question qui se pose est simple : combien vaut réellement un bien ? Que ce soit pour vendre, acheter, louer, ou régler une succession, connaître la valeur exacte d’un logement ou d’un local est indispensable. C’est là qu’intervient l’expert immobilier, grâce à une démarche professionnelle appelée expertise immobilière.